Por qué la vivienda se ha vuelto inalcanzable en España, y cuánto pesan de verdad los fondos y los pisos turísticos

Antes de hablar de fondos buitre y de pisos turísticos, conviene mirar un dato que lo resume casi todo. En España, un joven deja la casa de sus padres, de media, a los 30,2 años. En el conjunto de la Unión Europea, a los 26,3. Cuatro años más en la habitación de siempre.

30,2 añoses la edad media a la que un joven español se va de casa de sus padres (2025). En la Unión Europea, 26,3

No es que a los jóvenes españoles les guste más la casa familiar. Es que salir cuesta más de lo que ganan. Y la pregunta es por qué. La respuesta corta tiene cuatro partes: la vivienda sube mucho más deprisa que los sueldos, faltan casas, casi no hay vivienda pública y quien alquila suele ser quien menos tiene. Los grandes propietarios y los pisos turísticos vienen después, y pesan mucho menos de lo que se dice en el total, aunque mucho más en algunos barrios.

La casa corre y el sueldo camina

Entre 2015 y 2024, el precio de la vivienda en España subió un 60 %, según el índice del Instituto Nacional de Estadística (INE). Y no ha frenado: en el segundo trimestre de 2026 seguía un 12,2 % por encima de un año antes.

60 %subió el precio de la vivienda en España entre 2015 y 2024. El sueldo mediano, en esos mismos años, un 26 %

El sueldo del trabajador que queda justo en medio de la fila —la mitad cobra menos, la otra mitad más— pasó de 19.466 euros brutos al año a 24.497. Parece mucho, pero en esos años todo lo demás subió un 23 %. Descontado eso, el sueldo mediano de 2024 compra prácticamente lo mismo que el de 2015. La casa, no: la casa cuesta bastante más.

Hay un matiz que hay que contar, porque va contra lo que se suele pensar. A los de abajo les ha ido algo mejor que a la media. El sueldo que marca la frontera del 10 % que menos cobra subió un 51 % desde 2015, sobre todo por las subidas del salario mínimo. Pero hablamos de 12.018 euros al año. Unos mil euros al mes. Con eso, en muchas ciudades, no se alquila ni un estudio.

Los jóvenes también han mejorado en euros: quien tiene entre 25 y 34 años cobra de media un 37 % más que en 2015. Aun así, el Banco de España calcula que un inquilino joven necesitaría hoy siete años y medio de todo lo que gana, sin gastar un euro, para comprar una vivienda. En Madrid, Barcelona o Málaga, diez. Por eso los menores de 35 años han pasado de hacer el 41 % de las compras de vivienda en 2007 al 22 % hoy.

Quien alquila es quien menos tiene

En España, casi tres de cada cuatro personas viven en una casa propia. Las que alquilan a precio de mercado son el 17,4 %. Y ahí está la clave del reparto: el que alquila suele ser más joven y ganar menos. El que compró hace veinte años no nota la subida; el que llega ahora, la nota entera.

La oficina estadística europea, Eurostat, mide cuántos hogares se dejan en la vivienda más del 40 % de lo que ingresan. Entre los inquilinos españoles a precio de mercado, más de uno de cada cuatro. Es de los peores datos de Europa.

26,8 %de los inquilinos españoles a precio de mercado dedica más del 40 % de sus ingresos a la vivienda (2025). En la UE, el 18,6 %

Y si se mira por dinero, la brecha es un abismo. De los hogares por debajo del umbral de pobreza, el 28,3 % se deja más del 40 % de lo que entra en pagar la casa. Del resto, el 2,1 %.

La subida, además, se nota sobre todo al firmar. Según los datos de Hacienda que publica el INE, quien firmó un contrato nuevo en 2024 pagaba un 37 % más que en 2015; quien seguía con el suyo, un 21 %. El que se muda, el que se independiza o el que llega a una ciudad nueva paga la parte cara. Y donde más trabajo hay, más duele: el Banco de España calcula que en Madrid y en Málaga el alquiler ya se come alrededor de un tercio de lo que ingresa un hogar inquilino.

Curiosamente, los jóvenes españoles salen mejor en esa estadística que los europeos. No porque paguen menos, sino porque no se van: quien sigue en casa de sus padres no paga alquiler. El problema no aparece en la cuenta. Aparece en la edad de irse.

Faltan casas

La segunda razón es de pura aritmética. Entre enero de 2021 y enero de 2026, España ganó 1,22 millones de hogares, según el INE. Unos 245.000 al año. Y casi todos —el 94 %— son de una o dos personas: gente que vive sola, parejas sin hijos, mayores que se quedan solos. Cada uno necesita su casa.

Mientras, se construye muy por debajo de eso. El Banco de España calcula que entre 2021 y 2025 se crearon unos 750.000 hogares más que viviendas nuevas.

750.000viviendas faltan en España: es lo que se crearon de más hogares que casas nuevas entre 2021 y 2025, según el Banco de España

Cuando hay más gente buscando que pisos disponibles, el precio lo pone el que más puede pagar. Por eso la subida no es un fenómeno de dos o tres ciudades: pasa en casi todo el país, con más fuerza donde más trabajo hay.

Cuando hay más familias que casas, el piso se lo queda el que más puede pagar. Y los demás esperan en casa de sus padres.

Y casi no hay vivienda pública

La tercera razón es la que más distingue a España de sus vecinos. En Europa, quien no llega al precio de mercado tiene a menudo una alternativa: una vivienda pública de alquiler asequible. Aquí, casi no.

1 de cada 65viviendas es pública en España. En los Países Bajos, una de cada tres (Banco de España, 2026)

Según el recuento que el Ministerio de Vivienda publicó en enero de 2025, hay unas 318.000 viviendas sociales de titularidad pública: el 1,7 % de los hogares. La media europea ronda el 8 %; Austria, el 24 %.

Y no es que España no hiciera vivienda protegida. La hizo, y mucha. La propia ley de vivienda de 2023 reconoce que casi un tercio de todo lo que se construyó entre 1962 y 2020 fue vivienda protegida, pero que buena parte dejó de estarlo «en plazos relativamente cortos». Se hacía para vender, no para alquilar —todavía entre 2005 y 2023, el 79 % fue para compra—, y al cabo de unos años pasaba al mercado libre como cualquier otro piso. El país construyó vivienda asequible y la dejó escapar.

España hizo vivienda protegida. La vendió, y con los años dejó de estar protegida.

La ley de 2023 cambió eso para lo que se construya en suelo reservado: ahora la protección es para siempre. Pero cambiar el parque cuesta décadas, y en 2017 se terminaron sólo 4.938 viviendas protegidas en todo el país.

Los grandes propietarios: cuánto pesan de verdad

Ahora sí, los fondos. Lo primero que hay que saber es que «fondo buitre» no es una categoría que cuente nadie. La ley llama gran propietario a quien tiene más de diez viviendas, sea un fondo, un banco o un particular. Y no existe un registro que diga cuántas tiene cada uno.

Lo que sí hay son dos buenas aproximaciones. El Banco de España calcula que las empresas privadas son dueñas de alrededor del 8 % de las viviendas alquiladas a precio de mercado. La Fundación Civio pidió a las comunidades autónomas la lista de empresas con 50 o más pisos alquilados con fianza depositada, y con los datos de 2023 de once comunidades contó unas 178.000 viviendas. Los dos mayores caseros del país son un banco, CaixaBank, y un fondo, Blackstone, con unas 22.000 y 19.600 viviendas.

¿Y en toda España? Nadie lo ha contado. Pero se puede estimar. Si esas once comunidades reúnen entre dos tercios y tres cuartas partes del alquiler del país —es un supuesto, no un dato—, el total saldría así:

entre 235.000 y 265.000viviendas en alquiler de grandes empresas privadas en toda España. Es un cálculo propio, no una cifra oficial, que no existe

Es mucho dinero en pocas manos, pero es poco sobre el total. Hay en torno a 3,4 millones de hogares que alquilan a precio de mercado: las grandes empresas tendrían en torno al 7 %, lo mismo que dice el Banco de España. Sobre todos los hogares del país, poco más del 1 %.

Donde sí pesan es en sitios concretos. En la Comunidad de Madrid, a finales de 2022, Blackstone tenía al menos 13.125 inmuebles alquilados, y los diez mayores caseros —el primero, la agencia pública de vivienda— sumaban el 12 % de todo lo alquilado. En esas zonas, un solo dueño puede marcar el precio de un barrio.

Y hay una historia que explica cómo llegaron hasta ahí. En Getafe y Móstoles, una promotora terminó en 2012 más de 500 viviendas de protección oficial. Con la crisis, acabaron en manos de la Sareb, el organismo que se quedó con los pisos de las cajas rescatadas, y en 2014 las compró Fidere, la sociedad de Blackstone: 508 pisos por 34 millones de euros. Menos de 67.000 euros por vivienda. Los fondos no crearon la falta de casas. Llegaron después de 2008 a comprar barato lo que la crisis dejó tirado, y hoy cobran el alquiler de un mercado en el que falta de todo.

Los fondos no inventaron el problema. Compraron barato cuando todo se hundía y ahora alquilan caro porque faltan casas.

En el País Vasco, la foto es otra. Entre los grandes caseros con 50 o más pisos alquilados, las administraciones públicas tienen unas 11.200 viviendas y las empresas privadas, unas 1.900. Blackstone, en toda la comunidad, tiene 153.

Los pisos turísticos: poco en total, mucho en pocos sitios

Con los pisos turísticos pasa algo parecido. En mayo de 2026, el INE contaba 341.001 en toda España, rastreando los anuncios de las tres grandes plataformas. Son el 1,28 % de todas las viviendas: uno de cada setenta y ocho pisos.

Contarlos mejor iba a ser la tarea del registro único de alquileres de corta duración, obligatorio desde julio de 2025 para anunciarse en cualquier plataforma. En octubre de ese año ya había emitido más de 350.000 números. Pero en mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló la parte del decreto que lo creaba, y hoy la mejor cuenta sigue siendo la del INE.

La media, otra vez, engaña. El INE publica sus datos hasta el nivel de sección censal, que es un trozo de barrio de unos pocos cientos de viviendas. Sumándolos se ve dónde están: la mitad de todos los pisos turísticos de España se concentran en 736 de las 36.477 secciones del país.

2 %de los trozos de barrio de España reúne la mitad de todos los pisos turísticos (cálculo propio con datos del INE, mayo de 2026)

En el distrito del casco antiguo de Sevilla, uno de cada ocho pisos es turístico. En el centro de Madrid, uno de cada veinte. En Bilbao, el 0,76 % del total, y en Ibaiondo, el distrito del Casco Viejo, el 1,7 %. Donde se concentran, sí empujan: el Banco de España recoge que los barrios con más alquiler turístico ven subir más los alquileres y los precios de compra, y cita un estudio de Barcelona que atribuye a ese efecto una subida del 7 % en los alquileres.

Para quien vive en uno de esos barrios, el cambio se nota en la escalera y en el precio del piso de al lado. Pero para el país entero, los pisos turísticos son un problema de barrio, no la causa de fondo. Aunque se retiraran todos mañana, no cubrirían ni la mitad de las casas que faltan.

Bilbao: sin fondos y con el alquiler caro

Bilbao es la prueba de que lo anterior se sostiene. Aquí hay pocos pisos turísticos, pocos fondos y más vivienda pública que en casi toda España: en el País Vasco, más de la mitad de lo que se construyó entre 2011 y 2020 fue vivienda protegida. Y según los datos de fianzas que reunió Civio, 15 de cada cien viviendas alquiladas son públicas: el mayor casero es el Gobierno Vasco, y el segundo, el Ayuntamiento de Bilbao. Y aun así, alquilar es caro.

872 eurosal mes se paga de media por un alquiler libre en Bilbao (tercer trimestre de 2025, Gobierno Vasco)

Son 10.468 euros al año. Para un vasco de entre 25 y 34 años, con un sueldo medio de 28.035 euros brutos, es el 37 % de lo que cobra antes de impuestos. Para quien está en la cuarta parte que menos cobra en el País Vasco —21.433 euros o menos—, casi la mitad.

Lo que aprieta en Bilbao no son los fondos ni los turistas. Es lo mismo que en el resto del país: los sueldos no alcanzan a los precios y no hay casas bastantes para quien empieza.

Por qué pasa, en cinco frases

• La vivienda ha subido más del doble que los sueldos. Desde 2015, un 60 % frente a un 26 %. Los de abajo han ganado algo, pero partían de tan poco que no llegan.
• Faltan unas 750.000 casas, porque se forman muchos más hogares, casi todos pequeños, de los que se construyen.
• Casi no hay vivienda pública. La protegida se hizo para vender y dejó de estar protegida con los años. Quien no llega al mercado no tiene adónde ir.
• Quien alquila es quien menos gana, y paga la subida entera. Los jóvenes, en vez de pagarla, se quedan en casa hasta los treinta.
• Los fondos y los pisos turísticos agravan el problema donde se concentran, en ciertos barrios de Madrid, Barcelona o Sevilla. En el total del país pesan poco. Culparlos a ellos solos es mirar el síntoma y no la causa.